{"id":4190,"date":"2024-04-08T09:07:47","date_gmt":"2024-04-08T12:07:47","guid":{"rendered":"https:\/\/tucunews.com.ar\/?p=4190"},"modified":"2024-04-08T09:07:47","modified_gmt":"2024-04-08T12:07:47","slug":"nuevas-reglas-para-alquilar-todo-lo-que-hay-que-saber-a-la-hora-de-firmar-un-contrato","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tucunews.com.ar\/index.php\/2024\/04\/08\/nuevas-reglas-para-alquilar-todo-lo-que-hay-que-saber-a-la-hora-de-firmar-un-contrato\/","title":{"rendered":"Nuevas reglas para alquilar: todo lo qu\u00e9 hay que saber a la hora de firmar un contrato"},"content":{"rendered":"\n

Tras la derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres de 2020, los convenios volvieron a regirse por el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Los cambios que se instrumentaron post DNU 70<\/h2>\n\n\n\n

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Los contratos sol\u00edan tener una duraci\u00f3n de tres a\u00f1os con ajustes semestrales, pero desde enero 2024 se introdujeron ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales (entre otras opciones) (Imagen Ilustrativa Infobae)<\/p>\n\n\n\n

El DNU 70<\/a> introdujo cambios importantes en la forma en que se pactan los contratos de alquiler de viviendas. A tres meses de su entrada en vigencia, propietarios e inquilinos comienzan a familiarizarse con las herramientas disponibles para celebrar acuerdos libres que permitan mantener una relaci\u00f3n contractual saludable hasta la finalizaci\u00f3n del pacto.<\/p>\n\n\n\n

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Tras la derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres de 2020, los contratos volvieron a regirse por la legislaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Se conservaron pocos elementos de la anterior normativa.<\/p>\n\n\n\n

Anteriormente, los contratos sol\u00edan tener una duraci\u00f3n de tres a\u00f1os con ajustes semestrales, pero desde enero 2024 se introdujeron ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales (entre otras opciones), que deben ser acordados por las partes en el documento a firmar.<\/p>\n\n\n\n

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Plazo m\u00ednimo<\/h2>\n\n\n\n

Enrique Abatti (h.)<\/strong>, abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina, dijo a Infobae<\/strong> que se destaca la eliminaci\u00f3n del plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n del contrato, lo que otorga flexibilidad a las partes para pactar seg\u00fan su conveniencia, aliviando la presi\u00f3n en contextos inflacionarios.<\/p>\n\n\n\n

\u201cTambi\u00e9n debe resaltarse la libertad en la determinaci\u00f3n del precio del alquiler y su actualizaci\u00f3n, as\u00ed como la posibilidad de celebrar contratos en moneda extranjera. Esta libertad implica un cambio notable en las din\u00e1micas de los contratos de alquiler, permitiendo a las partes adaptarse mejor a las condiciones del mercado\u201d, a\u00f1adi\u00f3 Abatti (h.).<\/p>\n\n\n\n

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El dep\u00f3sito en garant\u00eda ahora puede pactarse en moneda extranjera y por montos acordados entre las partes<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Respecto al dep\u00f3sito en garant\u00eda, ahora puede pactarse en moneda extranjera y por montos acordados entre las partes.<\/p>\n\n\n\n

Mariano Esper<\/strong>, abogado especializado en temas inmobiliarios y empresariales, cont\u00f3 a este medio que \u201cahora las partes tienen la libertad de acordar el plazo de duraci\u00f3n del contrato seg\u00fan su conveniencia, sin limitaciones en cuanto al destino de uso o ubicaci\u00f3n del inmueble, salvo en el caso de contratos rurales\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\"SeSe estableci\u00f3 la posibilidad de estipular el precio en la moneda que consideren apropiada, ya sea de curso legal nacional o extranjera (Getty Images)<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, se estableci\u00f3 la posibilidad de estipular el precio en la moneda que consideren apropiada, ya sea de curso legal nacional o extranjera, aplicable a cualquier destino del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn cuanto al ajuste del precio, tanto el propietario como el inquilino pueden convenir el \u00edndice y la frecuencia de la actualizaci\u00f3n del precio, brindando mayor flexibilidad en las condiciones contractuales\u201d, ampli\u00f3 Esper.<\/p>\n\n\n\n

Tipos de garant\u00edas habilitadas<\/h2>\n\n\n\n

En cuanto a las garant\u00edas, los contratantes tienen la libertad de acordar cualquier tipo de aval para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.<\/p>\n\n\n\n

Estas garant\u00edas pueden ser personales, respaldadas por un inmueble, un recibo de sueldo o facturaci\u00f3n de ingresos, proporcionadas por empresas dedicadas a otorgar garant\u00edas, entidades bancarias o mediante un seguro de cauci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

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Se flexibiliz\u00f3 la elecci\u00f3n de garant\u00edas, permitiendo cualquier tipo de aval para asegurar el cumplimiento del contrato<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Esper agreg\u00f3: \u201cAdem\u00e1s, se permite la posibilidad de fijar m\u00e1s de una garant\u00eda por contrato, independientemente del destino del inmueble. En relaci\u00f3n con el dep\u00f3sito, tambi\u00e9n se garantiza la libertad de los contratantes, pudiendo acordarse en una suma de dinero nacional o extranjero, actualizarse o no durante el contrato, imputarse a diferentes conceptos como alquileres, servicios o expensas, y restituirse seg\u00fan lo estipulado por los contratantes\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Rescisi\u00f3n anticipada<\/h2>\n\n\n\n

Ahora se puede efectuar la resoluci\u00f3n anticipada por parte del inquilino en cualquier momento del contrato, debiendo abonar al locador una indemnizaci\u00f3n equivalente al 10% de los alquileres futuros hasta la finalizaci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

\"AhoraAhora se puede efectuar la resoluci\u00f3n anticipada por parte del inquilino en cualquier momento del contrato, debiendo abonar al locador una indemnizaci\u00f3n equivalente al 10% de los alquileres futuros (Reuters)<\/p>\n\n\n\n

\u201cAntes hab\u00eda que esperar que transcurran los primeros 6 meses para poder rescindir el contrato y luego abonar una indemnizaci\u00f3n de 1 mes y medio si la resoluci\u00f3n se produc\u00eda antes del a\u00f1o del contrato, y de 1 mes si era luego del a\u00f1o del contrato. Adem\u00e1s, en las locaciones de vivienda, si el inquilino notificaba con una antelaci\u00f3n de 3 meses, no abonaba indemnizaci\u00f3n. Esto \u00faltimo, se puede pactar en los contratos\u201d, especific\u00f3 Abatti (h.).<\/p>\n\n\n\n

Valores de referencia<\/h2>\n\n\n\n

Hoy en la ciudad de Buenos Aires un dos ambientes oscila en $350.000 y $450.000 al mes<\/a> para quien inicie un acuerdo por estos d\u00edas. Al mantenerse la inercia inflacionaria los costos siguen siendo elevados aunque hay m\u00e1s oferta post DNU, se estima que se increment\u00f3 un 250% interanual.<\/p>\n\n\n\n

\u201cSi la inflaci\u00f3n disminuye y se estabiliza en un 7% mensual en los pr\u00f3ximos meses, es probable que los valores de punto de partida y las actualizaciones en los contratos de alquiler sean considerablemente menores que en el presente. Esta situaci\u00f3n generar\u00eda un escenario auspicioso para ambas partes, ya que una menor inflaci\u00f3n proporcionar\u00eda mayor estabilidad financiera y permitir\u00eda evitar la escalada de precios mes a mes, beneficiando tanto a los locadores como a los locatarios\u201d, observ\u00f3 Rodolfo Mart\u00edn Barbieri<\/strong>, abogado y asesor en derecho inmobiliario de la C\u00e1mara Inmobiliaria Argentina.<\/p>\n\n\n\n

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Ahora es posible fijar libremente el plazo del contrato, la moneda y el modo de ajuste, as\u00ed como autorizar al locatario a hacerse cargo de impuestos como el impuesto inmobiliario (Barbieri)<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Adem\u00e1s de los ajustes, m\u00e9todos y plazos, se ha observado mayor libertad en la redacci\u00f3n de los contratos, permitiendo la personalizaci\u00f3n y adaptaci\u00f3n a las necesidades espec\u00edficas de cada situaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Barbieri aconsej\u00f3: \u201cAhora es posible fijar libremente el plazo del contrato, la moneda y el modo de ajuste, as\u00ed como autorizar al locatario a hacerse cargo de impuestos como el impuesto inmobiliario. Es esencial utilizar esta libertad de manera responsable y expresar todas las cl\u00e1usulas relevantes en la redacci\u00f3n del contrato\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\"SeSe destaca la posibilidad de resoluci\u00f3n anticipada por parte del inquilino en cualquier momento del contrato, con una indemnizaci\u00f3n establecida del 10% de los alquileres futuros hasta la finalizaci\u00f3n del mismo (Getty Images)<\/p>\n\n\n\n

En los \u00faltimos d\u00edas, al celebrar nuevos contratos, especialistas notaron mayor previsi\u00f3n por parte de locadores y locatarios. Ambas partes tienen conceptos prefijados sobre el plazo del contrato, la moneda y el \u00edndice de ajuste, as\u00ed como sobre las responsabilidades y penalidades.<\/p>\n\n\n\n

Se destaca que es fundamental prestar especial atenci\u00f3n a las cl\u00e1usulas relacionadas con los plazos de preaviso, responsabilidades por da\u00f1os y mantenimiento del inmueble, para evitar problemas futuros durante la vigencia del contrato.<\/p>\n\n\n\n

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La mayor\u00eda de los contratos se celebran en pesos, con una duraci\u00f3n de dos a\u00f1os y ajustes trimestrales por el \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC)<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

En cuanto a los acuerdos predominantes, la mayor\u00eda de los contratos se celebran en pesos, con una duraci\u00f3n de dos a\u00f1os y ajustes trimestrales por el \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC). En el interior prevalecen las actualizaciones por el \u00cdndice de Contratos de Locaci\u00f3n y en CABA hay barrios como Palermo o Puerto Madero en donde los acuerdos se dolarizaron para acuerdos de dos a\u00f1os de plazo como m\u00e1ximo.<\/p>\n\n\n\n

\u201cSe evidencia flexibilidad para ajustar el precio o cambiar de \u00edndice durante la vigencia del contrato, siempre que ambas partes est\u00e9n de acuerdo. En este sentido, es recomendable establecer cl\u00e1usulas que permitan la negociaci\u00f3n del precio o f\u00f3rmulas de ajuste para los per\u00edodos no vencidos, con la posibilidad de recurrir a un corredor inmobiliario para determinar el valor actual de mercado\u201d, dijo Rodolfo Barbieri.<\/p>\n\n\n\n

\""Es\u00abEs recomendable establecer cl\u00e1usulas que permitan la negociaci\u00f3n del precio o f\u00f3rmulas de ajuste para los per\u00edodos no vencido\u00bb, dijo Rodolfo Barbieri (Europa Press)<\/p>\n\n\n\n

\u201cNo obstante, el valor inicial de los alquileres est\u00e1 influenciado por dos variables principales: la inflaci\u00f3n y, de manera a\u00fan m\u00e1s determinante, la oferta y la demanda en el mercado. Desde 2020, los alquileres experimentaron un fuerte aumento de valor debido a la escasez de inmuebles. Esta falta de oferta, exacerbada por la legislaci\u00f3n vigente desde mediados de 2020 (Ley 27.551 y su predecesora, Ley 27.737), llev\u00f3 a muchos propietarios a retirar sus propiedades del mercado de alquiler, lo que result\u00f3 en un considerable aumento en los precios\u201d, cont\u00f3 Enrique Abatti (h.).<\/p>\n\n\n\n

Cl\u00e1usulas que deben quedar claras<\/h2>\n\n\n\n

Mariano Esper enfatiz\u00f3 que \u201cen los contratos de alquiler habitacional, es crucial establecer cl\u00e1usulas que aborden varios aspectos importantes para ambas partes\u201d, tales como:<\/p>\n\n\n\n

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  • Distribuci\u00f3n de gastos<\/strong>: Se debe especificar c\u00f3mo se reparten los gastos del inmueble, incluyendo servicios, impuestos, tasas y expensas, determinando qu\u00e9 parte contratante es responsable de pagar cada rubro.<\/li>\n\n\n\n
  • Responsabilidad por da\u00f1os y reparaciones<\/strong>: Hay que definir claramente qui\u00e9n asume la responsabilidad por las roturas de objetos y qui\u00e9n debe encargarse de reparar los deterioros que ocurran en el inmueble, ya sea por humedades, filtraciones, descaramientos u otros menores.<\/li>\n\n\n\n
  • Seguro de incendio<\/strong>: Debe estipularse si es necesario contratar una cobertura, el monto m\u00ednimo asegurable, la compa\u00f1\u00eda aseguradora y los mecanismos para verificar la vigencia durante toda el contrato.<\/li>\n\n\n\n
  • Otros aspectos<\/strong>: Se deben incluir cl\u00e1usulas sobre la posibilidad de tener mascotas; el r\u00e9gimen de rescisi\u00f3n anticipada tanto para el inquilino como para el propietario; las condiciones de entrega del inmueble alquilado al finalizar el contrato y las multas por incumplimiento, entre otros.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    El caso de las oficinas<\/h2>\n\n\n\n

    Los contratos de oficinas son como m\u00ednimo de 36 meses. La mayor\u00eda de los contratos que son de este plazo, aunque en este \u00faltimo tiempo desde el mercado inmobiliario corporativo confirmaron que sellaron algunos de 60 meses.<\/p>\n\n\n\n

    \"EnEn zonas codiciadas como Palermo y N\u00fa\u00f1ez, en el corredor norte de CABA, los valores de alquileres var\u00edan por categor\u00edas de edificios A y AAA cuyos precios oscilan entre USD 22 y 26 por m2<\/p>\n\n\n\n

    Mariana Stange<\/strong>, CEO de Mariana Stange Real Estate, dijo a Infobae<\/strong> que \u201crespecto de la moneda se est\u00e1n firmando de modo indistinto, en d\u00f3lares (cotizaci\u00f3n oficial, d\u00f3lar Banco Naci\u00f3n) o bien en pesos con ajuste trimestral por IPC\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Respecto de la rescisi\u00f3n, las empresas locatarias pueden rescindir el contrato a partir del sexto mes.<\/p>\n\n\n\n

    \u201cSi esta resoluci\u00f3n se hiciera entre el mes 6 y el 12 la multa a abonar es de 1 mes y medio del contrato vigente. Si se ejerciera luego de ese plazo, la multa desciende a solo un mes\u201d, concluy\u00f3 Stange.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Tras la derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres de 2020, los convenios volvieron a regirse por el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Los cambios que se instrumentaron post… <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":671,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-4190","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actualidad"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/tucunews.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4190","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/tucunews.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/tucunews.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/tucunews.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/tucunews.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4190"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/tucunews.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4190\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4191,"href":"https:\/\/tucunews.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4190\/revisions\/4191"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/tucunews.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/671"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/tucunews.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4190"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/tucunews.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4190"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/tucunews.com.ar\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4190"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}